Rynek nieruchomości to patologia - jak na tym zarobić?

Po ponownym przemyśleniu sytuacji na rynku nieruchomości, jeszcze bardziej utwierdzam się w przekonaniu, że w Polsce czeka nas bolesny krach. Przez długi czas ludzie nie mieli absolutnie żadnej alternatywy do inwestowania pieniędzy, a świadomość Polaków w tym zakresie jest znikoma.

Mówię tutaj głównie o miastach powiatowych i okolicach. Sytuacja nieruchomości na wymierających wsiach jest inna i tego nawet nie będę analizować.

Widzę TRZY scenariusze:

1. Brak ingerencji rządu i drastyczny spadek cen

Sprzedaż pod presją: W pierwszej kolejności sprzedawać będą ci, którzy myśleli, że użyją dźwigni finansowej, aby zarobić - innymi słowy ci, którzy są pod kreską, bo zadłużyli się, żeby kupić nieruchomość pod inwestycję. Chcieli zamienić tani kredyt hipoteczny i wpakować te pieniądze w nieruchomość w nadziei, że cena nieruchomości będzie szła w górę szybciej niż oprocentowanie kredytu.

Panika i brak kupców: Teraz wszystko zwalnia i ceny zaczynają spadać, więc ci, którzy są w takiej sytuacji, w panice zaczną sprzedawać jak najszybciej, a kupców brak.

Rynek klienta: Takie zachowanie będzie sygnałem dla wszystkich, że nie warto inwestować. Spośród kupujących wykruszą się wszyscy inwestorzy i zostaną tylko prawdziwi klienci - ci, którzy muszą kupić dom dla siebie.

Moja opinia: Osobiście uważam, że ta opcja jest najlepsza dla Polski i Polaków, pomimo tego, że inwestorzy dostaną mocno po kieszeni.

2. Ingerencja rządu

Presja na rząd: Gdy ceny zaczną gwałtownie spadać, ludzie zaczną naciskać na rząd, żeby coś zrobił: dopłaty, tani kredyt, pomoc dla firm deweloperskich.

Argumentacja dla społeczeństwa: Politycy będą to tłumaczyć jako działania w interesie społeczeństwa, podczas gdy faktycznie będą ratować majątki inwestorów i deweloperów.

Płacz deweloperów: Filmiki, płacze na grupach - „kupiłem za 500 tys., dołożyłem 100 tys., a teraz nie ma chętnych nawet za 400 tys.”.

Pokusa nadużycia (Moral Hazard): Inwestorzy, którzy podejmowali ryzyko, teraz chcą być ratowani przez państwo. W ekonomii to się nazywa moral hazard - zyski prywatne, straty publiczne.

3. Miks tych dwóch scenariuszy

Dopłaty, renegocjacje z bankami, próby ratowania tylko największych firm. Ceny mogą nadal spadać, ale cały proces będzie rozciągnięty w czasie. Potencjalna długa agonia rynku.

Podsumowanie i perspektywy

Niestety, scenariusz 2 i 3 wydają się bardzo prawdopodobne. W Polsce nadal pokutuje przekonanie, że „ktoś powinien coś zrobić” - zwłaszcza rząd. Klasyczne „Niech ktoś coś...”.

Jak na tym zarobić?

Scenariusz 1 - Łatwizna: „Kupuj wtedy, gdy wszystko krwawi”

Może pojawić się okienko do taniego zakupu nieruchomości - niekoniecznie jako inwestycja, ale po prostu dla siebie.

Problem z jakością: Nowe budownictwo często jest kiepskiej jakości - słabe ściany, brak ogrzewania podłogowego, zły układ, problemy z widokiem, miejscami parkingowymi itp. Przykład: Św. Wojciecha 27 w Poznaniu - nasza wymarzona lokalizacja, a zrobiono z niej tragedię budowlaną.

Scenariusz 2 i 3 - Niesprawiedliwość

Nie wiadomo, jak na tym zarobić. Te scenariusze premiują inwestorów kosztem zwykłych ludzi. Młodzi, którzy chcą kupić mieszkanie do życia, są dwukrotnie poszkodowani - najpierw przez wysokie ceny, potem przez podatki wspierające inwestorów.

Podejmowanie decyzji

My nie zdecydowaliśmy się na wejście w ten rynek. Uznaliśmy, że to bańka i nie warto ryzykować pieniędzy. Obserwowaliśmy, jak ludzie bez przemyślenia wchodzili w ten biznes, bo usłyszeli hasła: „Nieruchomości zawsze rosną”, „Dochód pasywny”, „Kup 3 mieszkania i wynajmuj”.

Podwójna niesprawiedliwość

Młodzi ludzie, często z dziećmi, muszą brać 30-letni kredyt, żeby kupić dom daleko od miasta. Pomimo dobrej pracy - i tak ledwo ich stać. A teraz będą jeszcze musieli ratować finansowo inwestorów, którzy spekulowali nieruchomościami.